Người vừa có lương, vừa cho thuê nhà, bán hàng online nộp thuế ra sao?

Từ năm 2026, nhiều quy định mới về thuế thu nhập cá nhân chính thức áp dụng, khiến không ít người có thu nhập từ tiền lương đồng thời cho thuê nhà, bán hàng online băn khoăn cách kê khai và nộp thuế.

Từ đầu năm 2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (sửa đổi) có hiệu lực với nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến cách xác định nghĩa vụ thuế của cá nhân có nhiều nguồn thu nhập. Trong đó, nhóm người vừa đi làm hưởng tiền lương, tiền công, vừa có thêm thu nhập từ cho thuê nhà, mặt bằng hoặc bán hàng online là đối tượng được quan tâm nhiều nhất.

Theo quy định mới, pháp luật xác định có 10 khoản thu nhập của cá nhân thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang cho biết, trong các khoản này, thu nhập từ tiền lương, tiền công và thu nhập từ hoạt động kinh doanh đều phải kê khai, nhưng nghĩa vụ thuế của từng loại thu nhập được xác định riêng biệt do áp dụng mức thuế suất khác nhau.

Cụ thể, đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công, cá nhân được giảm trừ gia cảnh cho bản thân và người phụ thuộc trước khi tính thuế. Phần thu nhập tính thuế còn lại sẽ áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần, với thuế suất từ 5% đến 35%.

Trong khi đó, thu nhập từ hoạt động kinh doanh như bán hàng hóa, bán hàng online, cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng lại chịu thuế theo từng loại hình cụ thể. Nếu cá nhân cho thuê nhà hoặc mặt bằng, mức thuế phải nộp gồm thuế thu nhập cá nhân 5% và thuế giá trị gia tăng 5% tính trên doanh thu cho thuê.

Đối với hoạt động bán hàng hóa, kể cả bán trực tiếp hay bán hàng online không kèm dịch vụ, được xếp vào nhóm phân phối, cung cấp hàng hóa. Trường hợp này, cá nhân, hộ kinh doanh phải nộp thuế giá trị gia tăng 1% và thuế thu nhập cá nhân 0,5% trên tổng doanh thu, tương đương tổng mức thuế 1,5%.

Riêng 8 khoản thu nhập khác như chuyển nhượng chứng khoán, chuyển nhượng bất động sản, trúng thưởng, cổ tức… sẽ bị khấu trừ và nộp thuế ngay tại thời điểm phát sinh, không thực hiện quyết toán thuế cuối năm.

Luật sư Trần Xoa lưu ý, nếu cá nhân có nhiều hoạt động kinh doanh thì có thể cộng dồn doanh thu trong năm để xác định tổng doanh thu có đạt ngưỡng từ trên 500 triệu đồng đến 3 tỷ đồng/năm hay không. Trên cơ sở đó, cá nhân có thể lựa chọn phương pháp nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu hoặc theo phương pháp tính trên lợi nhuận (doanh thu trừ chi phí). Tuy nhiên, thu nhập từ cho thuê nhà không được áp dụng phương pháp tính thuế trên lợi nhuận mà chỉ áp dụng thuế suất cố định trên doanh thu.

Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế khi doanh thu cho thuê vượt 500 triệu đồng/năm. Trường hợp có nhiều nhà, nhiều mặt bằng cho thuê với doanh thu lớn, dù tổng thu nhập đạt 4–5 tỷ đồng/năm thì vẫn chỉ nộp thuế giá trị gia tăng 5% trên toàn bộ doanh thu và thuế thu nhập cá nhân 5% trên phần doanh thu vượt mức 500 triệu đồng.

Về ví dụ cụ thể, một cá nhân có tiền lương 30 triệu đồng/tháng và có 1 người phụ thuộc thì từ năm 2026 phải nộp thuế thu nhập cá nhân khoảng 257.000 đồng/tháng, giảm 710.000 đồng so với trước đây. Nếu người này cho thuê nhà với giá 15 triệu đồng/tháng, tương đương 180 triệu đồng/năm, thì không thuộc diện phải nộp thuế cho hoạt động cho thuê.

Trong trường hợp tiền cho thuê nhà là 50 triệu đồng/tháng, tương đương 600 triệu đồng/năm, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng, tương đương 5 triệu đồng, và thuế giá trị gia tăng 5% trên toàn bộ doanh thu, tương đương 30 triệu đồng. Nếu cho thuê không đủ 12 tháng, doanh thu tính thuế căn cứ theo tổng số tiền thực tế thu được trong năm.

Tương tự, đối với hoạt động bán hàng online, nếu doanh thu đạt khoảng 20 triệu đồng/tháng, tức 240 triệu đồng/năm, thì cá nhân chưa phải nộp thuế. Chỉ khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm, cá nhân mới phải nộp thuế giá trị gia tăng 1% trên toàn bộ doanh thu và thuế thu nhập cá nhân 0,5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng quy định.

• #thuế thu nhập cá nhân 2026